Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê thì kê khai thuế TNCN như thế nào?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, đồng thời việc kê khai thuế được thực hiện theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Cụ thể căn cứ theo Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân
... 4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:
a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;
b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng...

Theo đó, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ trước khi tính thuế TNCN, nhưng tổng mức giảm trừ đối với tất cả hợp đồng cho thuê trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Trường hợp chưa trừ đủ mức giảm trừ thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Đồng thời căn cứ tại khoản 4 và khoản Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn
... 3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế
... đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.
Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;
... 4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế
... d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

Như vậy, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại cùng tỉnh hoặc khác tỉnh được phép kê khai tổng hợp các bất động sản trên cùng 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp bên thuê là tổ chức thực hiện khai thay, nộp thay thuế.

Đồng thời, cá nhân được tự lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê để áp dụng mức giảm trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, nhưng tổng mức giảm trừ cho tất cả hợp đồng trong năm không vượt quá 01 tỷ đồng.

Trường hợp số tiền được giảm trừ ở hợp đồng đã lựa chọn chưa đủ 01 tỷ đồng thì được tiếp tục phân bổ sang các hợp đồng cho thuê khác cho đến khi trừ đủ mức theo quy định.